观澜:5年来最大力度降息 对山东房价影响几何

2020-04-21 10:58 大众日报客户端阅读 (15525) 扫描到手机

  4月20日上午9点半,“全国银行间同业拆借中心”在央行授权下,公布了最新一轮LPR利率:供实体经济贷款参考的“1年期LPR”降息20个基点,从4.05%降低到3.85%;供商业房贷参考的“5年期LPR”降息10个基点,从4.75%降低到4.65%。

  这是2015年10月以来力度最大的一次降息,记者观察分析,这次降息的主要背景包括:

  一是全球疫情继续发展,国内疫情虽然基本控制住了,但主要贸易国家疫情加剧,进出口下降明显,振奋国内消费成为必然选择。

  二是国内一季度数据出笼,受疫情停工影响,增速创下40年来新低,信贷政策予以支持成为必然。

  4月17日,中国国家统计局发布了2020年1-3月GDP(国内生产总值)数据,剔除物价变动后的实际增长率为同比下降6.8%。与2019年10月-12月的增长6.0%相比大幅下滑,自有可比数据的1992年以来,作为季度增长率首次出现负增长。

  本次5年期以上LPR下调至4.65%,比之前“2020年3月,5年期以上LPR4.75%”下降了10个基点,意味着买房人的房贷利率下降,买房成本减少。

  在这一政策之下,25年期的100万贷款,月还贷款会降低60元左右,一年减少700多元。降息幅度说大不大,说小不小,基本贯彻了近年来“房住不炒”的理念,是一种温和的刺激。

  “5年来最大降息”,对山东房价影响几何?

  此前4天,4月16日,2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况刚刚出炉,数据显示,2020年3月份商品住宅销售价格总体稳定。

  从3月房价数据看,在新房价格方面,山东纳入统计的四个城市中,烟台新房房价继续上涨,济宁新房房价继上月持平后,本月继续上涨,青岛新房则再次出现降价,济南新房房价8连降。其中,济南3月环比下降0.4%,同比下降2.2%;青岛新房价格环比下降0.5%,同比上涨2.3%;烟台新房环比上涨0.3%,同比上涨9.6%;济宁新房房价环比上涨0.4%,同比上涨7.8%。

  二手房,青岛、烟台再次出现降价现象,其中,青岛连续14个月出现降价。济南二手房价格和上月持平,终止了连续11个月出现降价的情况。

本次5年期以上LPR下调至4.65%,但考虑到疫情在全球加剧的不稳定性,人们的购房心态会体现出复杂的一面,记者观察分析,山东房价未来几月变化特征主要有:

  一是山东主要城市新房价格将趋稳,以价换量的优惠活动仍将持续,住宅销量会稳中趋增。

  3月份“青岛新房则再次出现降价,济南新房房价8连降”,这背后的一大原因,是这几年青岛和济南盖的新房太多了。到济南和青岛周边走走看看,到处是新房,出现了“新房围城”现象。这些新房中,有的位置比较好,比如济南经十路的文旅城,这样的楼盘销售会比较火。但也有很多新房,位置偏远,销售就有一些难度。

  长远来看,青岛和济南都在争创“国家中心城市”,而且外来人口增量每年大都在10万人以上,短期看会有所下调,长期看青岛和济南的新房价格将是稳中趋升。

  “烟台新房房价继续上涨”,背后是烟台在胶东半岛城市群建设中城镇化加速,未来处于连接东北的跨海通道所在地,区位优势明显,而且海边环境优美,大家普遍看好烟台的前景。“济宁房价稳中趋升”,作为地处山东中西部的城市,还是比较难得,说明当地城镇化步伐加快。山东中西部随着鲁南高铁的修建,区位劣势开始转变,济宁曲阜兖州邹城“四城组合”的大济宁城市发展布局逐步展开,农村人口向城市的集聚速度变快。

  考虑到疫情仍在全球发展的现实,一些楼盘的促销活动将会持续。当前,随着复工复产已经到位,本次利率调整之后,估计山东楼盘放量会稳中趋增。

  二是中心城市和区位较佳的楼盘,将会备受消费者青睐。

  疫情的突袭,让人们意识到资金避险的重要性。今年一些人“持币观望”心态较多,刚需购房者会选择中心城市和区位较佳的楼盘。

  过去,北京和上海是楼市风向标,北京和上海的房价涨了之后,山东的房价才开始反应过来。如今在人口控制政策下,北京人口下降,上海人口趋于稳定,北京和上海的房市风向标意义减弱,这样,在一线城市中,深圳开始成为观察楼市变化的一个重要窗口。

  今年1—2月,因为春节又遇上疫情,深圳楼市惨淡。1月,深圳新房成交2813套,环比下降42.1%;二手房成交7499套,环比下跌24.7%。2月,新房只卖了830套,环比大跌70.5%;二手房也只成交了1788套,环比大跌76.2%。但到了3月,深圳楼市却像火山一样:突然大爆发。3月份,深圳新房成交3152套,二手房成交8008套,是2月的4倍左右。

  深圳房市反弹的主要原因,是疫情让大家认识到,资金保值增值,特大城市的房产还是最好选择。对于山东来说,像济南和青岛这种区域性中心城市,区位较佳的楼盘,房价还是很坚挺的。比如,山东经十路上,有一个玖玺城,不但不降价,疫情前后还提价,主要是因为位置好。

  当然,面对罕见的疫情,本次降息在大家的意料之中,降息对实体经济发展和楼市消费都会带来有益的影响,但考虑到疫情和人口老龄化等因素,楼市和股市并不会报复性上涨。

  4月17日召开的政治局会议提出,要继续“运用降准、降息、再贷款等手段,保证流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行”。所以,根据各种信息判断,今年的金融政策可能会进一步宽松,但会掌握节奏,房市消费估计会缓慢地稳中趋增。

  (大众日报客户端记者 周学泽 报道)

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