买世茂悦海公寓必须托管?售后包租是馅饼还是陷阱?

2020-04-16 10:10 《青岛电视台》今日阅读 (70255) 扫描到手机

  近日,家住西海岸新区的市民刘先生反映,2018年,他在世茂悦海一期购买了公寓,当时签订了委托运营管理协议,并交了35000元的软装费用。

  如今交房4个月左右了,说好的委托没有兑现,软装也没了踪影,据刘先生说,有着同样遭遇的还不止他一个人。

  买公寓必须托管?

  收了软装费却没兑现承诺!

  近日,家住西海岸新区的市民刘先生反映,2018年,他以每平方米11780元的价格,购买了一套面积为47.89平方米的公寓。

刘先生 世茂悦海一期业主

  刘先生说,当时他和上海恺亚物业服务有限公司签订了委托运营管理协议,托管年限为10年,除第一年免租外,其余9年刘先生都有房屋收益分红。

  约50位业主都遭遇同样情况

  刘先生表示,之前承诺的软装部分,现在没有兑现,房子的钥匙到现在也没交到他手里,而且这种事情不止发生在他一个人身上,公寓大约有50位签托管协议的业主,都跟他有类似的遭遇。

张先生 世茂悦海一期业主

  世茂:恺亚遇到资金难题正协商处理

  据业主们反映说,4月2日,青岛世茂投资发展有限公司发布了关于上海恺亚物业管理有限公司《委托运营管理协议》履约相关事宜的说明,里面提到,恺亚公司因内部原因导致当前遇到了资金困难,该公司在核查落实公司资金问题的同时,也在寻求其他合作,解决当前遇到的问题,以避免业主权益受损。

  此外,世茂也在积极与恺亚公司沟通,会及时向业主通报相关事宜的处理进展。但截至目前,说明已经发布10多天了,并没有新的进展。

  面对业主的质疑,世茂悦海的售楼处客服经理也只是表示,他们一直在积极沟通,再无其它回复。

世茂悦海售楼处客服经理

  4月12日晚,世茂悦海的工作人员发布了一份最新说明,该说明的发放对象是悦海1号楼的业主,说明上表示,世茂悦海正积极与恺亚公司沟通,目前恺亚公司初步表示与第三方酒店公司洽商酒店运营转让事宜,沟通的方案为第三方酒店承接恺亚酒店托管经营,要求解决业主关注的软装配置及后续经营托管问题,并要求4月底前完成业主利息支付。必要时,业主可以依据合同和法律主张权利,维护合法权益。

  不过,对于业主提出的买房与托管挂钩等情况是否属实等问题,依然没有答案。

  近年来,售后包租的项目火热,商业地产为何偏偏跟托管包租“结缘”?

  售后包租项目多是号称低风险、高收益,但在业内看来售后包租的风险并不低,收益也并不高。科威国际不动产青岛区域总经理孙杰对此表示,过去几年此类失败的案例不少,更有业内人士视售后包租为“定时炸弹”。“好卖的物业不需要返租,不好卖才返租。”孙杰说。

  不少项目仍在推介托管包租

  经过笔者梳理发现,当下青岛售后包租项目并不在少数,在推介时都或多或少给职业者描绘这样一幅场景:售后包租,购房者拥有产权且不需要亲自经营,还能坐等收钱,可谓省心省力,而且收益率特别高。

  同样位于西海岸新区黄河路上的华尔兹广场有商铺,也有公寓。商铺总价117万起,号称“可托管最高返租10%”,即与开发商签订10年返租协议,前三年8%,中间四年9% ,最后三年10%,其中第一年租金在房款中扣除,剩余九年按照扣除第一年租金后的房款计算。而位于市北区的启迪协信青岛科技城项目则打出,签约途家、拜登集团,宣称购买创客公寓的业主,“可以享受到定制级专属托管和运营服务,后期打理更为省心、省力。”

  “零风险投资”、“银行担保年收益8%”、“年均租金8%”诸如此类的宣传字眼,让很多投资者颇为心动。实际上,房地产项目返本销售、售后包租是违法行为。“返本销售及售后包租对消费者许以潜在的利益,以吸引购房者。这实为一些实力欠佳的开发商通过‘借鸡生蛋’的方法炒作房地产,容易造成半拉子工程、非法集资等恶性事件。因此,法律明确予以禁止。”山东有容律师事务所律师李冰跟记者解释说。

  律师:开发商通过第三方签约规避法规

  面对法规的明令禁止,开发商不甘放弃这一“诱人”的促销手段,于是搞出第三方公司与业主签“包租”合同的新套路。

  “找一家第三方公司与业主签‘包租’合同,规避法律风险,而且减少了很多麻烦,可以跳过交房环节、装修、面积等争议,这些细节如果有问题,那也要过好几年业主才能发现。

  对开发商来讲,房价是自己定的,前三年支付给业主的基于房价的固定收益可以当成低息贷款,因为实际贷款利息远高于给业主的固定收益,开发商降低融资成本,又可以迅速回笼资金,从中获利。”李冰说。

  李冰提醒广大投资人,对“售后包租”等投资方式要有清醒的认识,了解其中暗含的法律风险,一旦发现开发商有蓄意诈骗、携款逃匿等迹象,特别是一些实力一般的小型开发商,要及时向房地产主管部门和公安机关报案反映。

  如果开发商或者第三方不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时,应该保留有关合同等证据,并及时采取措施,通过协商、仲裁或诉讼等方式解决。

  此外,孙杰也给置业者提出建议,市民要想投资“售后包租”的项目,最好要强化投资风险意识理性投资,不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风,要甄别相关的宣传信息,对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险等要有客观、理性的判断。

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